新世界发展(00017.HK)

新世界发展(00017.HK):保持稳定派息,投资物业蓬勃发展

时间:20-10-13 09:29    来源:格隆汇

机构:兴业证券

投资要点

我们的观点: 由于结转节奏变化及外部事件影响公司全年业绩出现下滑,预计FY2021 公司的收入有望回升,主要源于 FY2021 计划竣工交付增长(香港预计70 亿港元已售未结将于 2021 财年入账,内地 2021 财年计划竣工达 114 万平米,2020 财年竣工 25 万平米)。期内公司也相继剥离了长沙新世界等 5 个非核心业务资产包项目,提高周转和优化物业组合。公司的投资物业收入保持稳定增长,未来综合体尤其内地综合体项目开业速度还将加快。公司保持稳定派息额,当前股息收益率为 5.35%。当前股价对应 FY2020 PE 为 15 倍。

业绩符合预期,保持稳定派息:FY2020 公司实现营业收入 590 亿港元,同比下降 23%,其中物业销售、物业投资、道路、建筑、保险、酒店和其他业务分别占 33%、7%、4%、28%、10%、2%、16%。扣除公允价值变动等后的基本溢利为 66 亿港元,同比下降25%。毛利率为 33.8%,同比增长 1.2 个百分点;调整后利润率为 11.2%,同比下降0.3 个百分点。全年业绩下滑主要为结转节奏变化导致,但公司持续保持稳定派息,全年每股派息(股份合并后口径)204 港仙,同比持平。

香港销售增长平稳,内地销售小幅下降:FY2020 公司在香港实现权益销售金额 132亿港元,同比增长 25%,略低于预期。FY2021-2023 公司在香港的销售目标为平均 200亿港元,三年可售货值约 300 万平方尺,重点项目大围站三期、西九龙写字楼项目即将推售。内地方面,受到公共卫生事件影响,公司全年实现销售金额 182 元,同比下降 8%,公司产品定位高端,全年住宅平均售价超过 38000 元/平米,高于行业平均水平。

保持土地储备规模:截至 FY2020 公司在香港的土地储备为 908 万平方尺,同比持平,其中物业发展和投资物业分别占 46%和 54%。公司在内地的土地储备为 648 万平米,同比持平,其中销售住宅占 52%。公司通过多元化渠道在内地拿地,重点发展大湾区,积极参与城市更新改造项目,年内在长三角通过招拍挂在杭州和上海摘取 2 幅地块,将分别打造为 K11 综合体项目和高端商业综合体项目。

香港投资物业收入高速增长,内地保持韧性:期内 Victoria Dockside 和 K11 ATELIERKing’s Road 项目全面开启运营,公司在香港实现租金收入 26 亿港元,同比增长 33%,预计 FY2022-2025 将分别有一个项目新投入(部分)运营。内地投资物业租金收入为18 亿港元人民币,同比增长 2%,目前公司的内地投资物业正处在快速发展阶段,预计未来 5 年每年都将有 1-2 个项目新投入(部分)运营。

风险提示:宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、市场流动性收紧、合约销售不及预期、人民币大幅贬值、租金收入不及预期